قانون مالیات املاک و مستغلات

مالیات املاک از دو منظر قابل بررسی است .در دسته اول مطابق با ماده 54 قانون مالیات های مستقیم، شخص مالک باید معادل با کل مبلغ اجاره، چه نقدی و چه غیر نقدی، با کسر 25% مالیات بپردازد. 25% به خاطر هزینه‌های جانبی، تعهدات و استهلاک می‌باشد. در دسته دوم، شخصی که باید مالیات را کسر کند و تکلیف به کسر دارد، مستأجر است.

مالیات املاک و مستغلات

 دریافت مالیات از صاحبان املاک و مستغلات، یکی از راه‌های تأمین بودجه دولت می‌باشد. مالیات شامل حال همه کسب و کارها در هر صنعت یا فعالیت می‌شود. به طور کلی باید بگوییم هر شخص که دارای زمین، ملک، مغازه و … باشد، باید از درآمد ناشی از انتقال آن به دیگران و یا اجاره دادن آن مبلغی را به عنوان مالیات پرداخت کند. به عبارتی هرگونه فعالیت در بازار املاک، مشمول مالیات می‌شود.

انواع مالیات بر املاک و مستغلات

در زیر به انواع مالیات بر املاک و مستغلات اشاره می نمائیم:

• مالیات بر نقل و انتقال
• مالیات بر درآمد اجاره
• مالیات بر املاک خالی
• مالیات بر ساخت و ساز

مالیات بر نقل و انتقال املاک

مالیات بر نقل و انتقال

مالیاتی که به خرید و فروش املاک مسکونی یا تجاری و یا تسلیم حق بهره برداری و تشکیل ساخت و ساز تعلق می گیرد، مالیات بر نقل و انتقال نامیده می شود.

این نوع مالیات خود به دو دسته:

1. مالیات بر نقل و انتقال ملک
2. مالیات انتقال حق واگذاری ملک تقسیم می شود.

مالیات بر انتقال حق واگذاری املاک

هرگونه جابه‌جایی و انتقال ملک براساس ماده ۵۹ قانون مالیات های مستقیم ، شامل ۵% مالیات بر ارزش معامله خواهد شد. البته بر مالیات املاک و مستغلات، موارد بسیاری از جمله مساحت، قدمت، اسکلت بندی، تجهیزات بکار رفته، نوع کاربری ملک (مسکونی، تجاری، اداری و …)، نوع مالکیت محل و موقعیت قرارگیری ملک تأثیر می گذارد.

در این مالیات ضرایبی برای تعیین ارزش معاملاتی در نظر گرفته می‌شود که با نظر شورای شهر، وزارت‌خانه‌های راه و شهرسازی و جهاد کشاورزی، سازمان امور مالیاتی و سازمان ثبت اسناد و املاک می‌باشد. این سازمان‌ها و مجموعه نام برده، قیمت روز ملک در هر منطقه‌ای باشد را مشخص نموده و بر همین اساس مبلغی را برای مالیات بر نقل و انتقال آن تعیین می‌نماید. برای درک بهتر مطلب، فرض کنید خانه‌ای دارای ارزش ۲۰۰ میلیون تومان می باشد. حال اگر ارزش معاملاتی آن ۵ میلیون تومان باشد، ۵ درصد مالیات بر این ارزش معاملاتی آن 250 هزار تومان می‌شود که به عنوان مالیات بر نقل و انتقال آن است.

مالیات بر انتقال حق واگذاری املاک

حق واگذاری از نظر قانون شامل حق کسب یا پیشه یا حق تصرف محل یا حقوق ناشی از موقعیت تجاری محل است که در زمان انتقال حق واگذاری محل به ماخذ وجوه دریافتی مالک یا صاحب حق به نرخ دو درصد در تاریخ انتقال مشمول مالیات می باشد.

مالیات بر درآمد اجاره ملک بر عهده چه کسی است؟

یکی از انواع مالیات بر درآمد املاک، مالیاتی است که از فرد اجاره دهنده، اخذ می شود. فرد اجاره دهنده، می تواند مالک ملک بوده ( در اجاره دسته اول ) یا مستاجری باشد که با داشتن حق اجاره مجدد، ملک تحت اجاره خود را به شخص ثالثی اجاره می دهد (در اجاره دست دوم ). بنابراین، مالیات بر اجاره، ارتباطی به مستاجر ملک نداشته و بر عهده اجاره دهنده آن است. تنها تفاوت مالیات بر اجاره مالک اصلی و مالیات بر اجاره، توسط مستاجر اول، آن است که ماخذ مالیات بر اجاره مالک اصلی، 75% اجاره بهای سالیانه بوده، در حالی که این ماخذ، برای اجاره مجدد، توسط مستاجر، تفاوت اجاره بهای پرداختی توسط او به مالک و اجاره بهای دریافتی توسط او، از مستاجر دوم می باشد.

معافیت مالیات نقل و انتقال املاک

• املاکی که در اجرای ماده ۳۴ قانون مالیات های مستقیم مصوب مرداد ماه ١٣٢٠ و اصلاحات بعدی آن به تملک دولت درآمده‌اند، از پرداخت مالیات نقل و انتقال قطعی معاف هستند.
• اولین انتقال قطعی واحدهای مسکونی ارزان و متوسط قیمت که ظرف مدت 10 سال از تاریخ تصویب این قانون مطابق ضوابط و قیمت‌هایی که وزارتخانه مسکن و شهرسازی و امور اقتصادی و دارایی تعیین می کند، احداث و حداکثر در مدت یک سال از تاریخ انقضای مهلت اجرای برنامه احداث که حسب مورد توسط وزارت مسکن و شهرسازی یا شهرداری محل تعیین می‌شود منتقل گردد، از پرداخت مالیات بر نقل و انتقال قطعی املاک معاف خواهد شد.
• املاکی که در فهرست آثار ملی ایران باشند، اگر به سازمان میراث فرهنگی انتقال یابند از مالیات نقل و انتقال املاک معاف هستند. اگر در دست اشخاص باقی بمانند از ۵٠ درصد مالیات بر درآمد املاک معاف هستند.
• زمین‌هایی که به موجب سند عادی (مبایعه نامه) فروخته شده باشد و مالک در آن ساختمان ساخته باشد، در زمان فروش و تنظیم سند رسمی به شرط تأیید شهرداری یا مراجع دولتی و قضایی، ارزش ساختمان در محاسبه مالیات نقل و انتقال محسوب نمی‌شود.
• اگر پس از پرداخت مالیات از طرف مودی معامله انجام نشود، اداره امور مالیاتی مکلف است با درخواست مودی و تایید دفتر اسناد رسمی مربوط، مبنی بر عدم ثبت معامله ظرف ۱۵ روز از تاریخ اعلام دفتر اسناد رسمی مالیات وصول شده را مسترد کند.
• در مورد املاکی که طبق عرف در تصرف شخصی است و سند مالکیت موجود نیست (املاک دستدارمی)، متصرف مانند مالک است و در هنگام انتقال مشمول مالیات نقل و انتقال املاک خواهد بود.
• در مورد املاک اوقافی، مستأجر صرفاً نسبت به عرصه (مساحت کل زمینی که ساختمان در آن قرار دارد) مشمول مالیات نقل و انتقال املاک می‌شوند.
• برای تسهیل در شیوه محاسبه فرمول مالیات املاک مسکونی را با یک مثال شرح می‌دهیم:
• چنانچه فردی بخواهد یک واحد آپارتمان متعلق به خود را که ارزش معاملاتی آن یک میلیارد تومان است به بهای ۷۰۰ میلیون تومان در طی سند رسمی به شرکتی دولتی یا شهرداری یا مؤسسه دولتی واگذار کند، نحوه محاسبه مالیاتش به طریق زیر است:
• ۳۵ میلیون تومان =۵ درصد×۷۰۰ میلیون

 نتیجه گیری:

طبق ماده 57 و 80 قانون مالیاتهای مستقیم مودی میبایستی تا اخر تیر ماه هر سال اظهارنامه املاک خود را برای سازمان ارسال کند و جهت استفاده از معافیت ماده 84 قانون برای اشخاص حقیقی که هیچگونه درامدی بغیر از اجاره املاک ندارند ارسال اظهارنامه یک تکلیف بوده و در صورتی که اثبات شود اظهارنامه برخلاف واقعیت است معادل صد درصد مبلغ مالیات جریمه خواهند شد.

مرکز مالی اقتصادی همت تراز با اعتبار و خوشنامی پرونده های مالیاتی بی شماری را با موفقیت به نتیجه رسانده و آماده ارائه خدمات و مشاوره به متقاضیان محترم می‌باشد.